Введение в Макро-экономику. Взгляд риэлтора.

В этой статье я бы хотела пояснить основные взаимосвязанные термины макро-экономики и предложить свой анализ влияния на рынок недвижимости.

Подчеркиваю, что мое мнение личное, основано на субъективном опыте риэлтора и  экономиста-аналитика, c высшим экономическом образованиeм, и не является истиной в последней инстанции.

Рассмотрим базисные термины:
Рецессия, депрессия, стагфляция, стагнация, инфляция.

Обсудим, как их взаимодействие влияет на рынок недвижимости в GTA .

Рецессия является одной из фаз экономического цикла, следующей после бума, или продолжительного роста, и сменяющейся в тяжелых, длительных случаях экономической депрессией.
Рецессия в макроэкономике не значит тотальный спад и “все пропало” , но относительно умеренный, некритический спад производства или замедление темпов экономического роста.
Спад производства характеризуется нулевым ростом валового национального продукта (стагнация) или его падением на протяжении более полугода (депрессия).

Депрессия — одна из фаз экономического цикла, которая характеризуется глубоким и продолжительным спадом экономической активности.
Во время депрессии снижаются: инвестиции, объем производства, Валовой внутренний продукт, совокупный спрос на товары и услуги, значительно растет безработица.

Стагнация — состояние экономики, характеризующееся застоем производства и торговли на протяжении длительного периода времени.
Стагнация сопровождается увеличением численности безработных, дефицитом товаров и услуг, снижением заработной платы и уровня жизни населения.
Годы застоя в СССР – классический пример стагнации.

Стагфляция (словослияние стагнация + инфляция) — ситуация, в которой экономический спад и депрессивное состояние экономики (стагнация и рост безработицы) сочетаются с ростом цен — инфляцией.

Как вы сами понимаете, стагфляция и депрессия – самые тяжелые состояния для экономики.

Рынок в общем имеет тенденцию корректирования вверх или вниз, и существует цикличность +- каждые 7 лет, то есть как колесо обозрения.
Сейчас мы медленно движемся наверх после спада, связанного с Ковид.
Рынок начинает приходить в более позитивное состояние, бизнесы открываются, люди возвращаются на работу.
В принципе наблюдается положительная тенденция, несмотря на уровень безработицы.
Пока что уровень инфляции стабилен около 1.6% в Июне, но лично я считаю, что инфляция вырастет.
Мировая экономика в целом не обвалилась и не впала в продолжительную депрессию из-за пандемии.

То же касается Канады в целом, и рынка недвижимости в GTA в частности.

Рассмотрим рынок недвижимости.
Несомненно, есть огромная разница между кондо и домами или Таун Хауз . В каждом регионе, даже районе есть специфическая динамика.
Мои выводы основаны на общей тенденции.

Теория экономического цикла правильна и применима к рынку недвижимости именно в Торонто и окрестностях только отчасти.
Экономическое Колесо Обозрения с цикличностью в 7 лет никогда не возвращается на ту же реальную исходную точку. Колесо даже внизу каждый раз выше предыдущего.
Это обусловлено тем, что рынок никогда не статичен, и спрос превышает предложение, особенно когда есть иммиграция – рост населения.

Из-за Ковид количество сделок упало, но количество листинг тоже упало соответственно на тот же уровень.
Цены на кондо упали на 3-11% и там остановились. Цены на дома упали незначительно, и уже успели восстановится, а в некоторых случаях – вырасти.

По данным за Июнь средняя цена на жилье в GTA выросла на 100,000 по сравнению с Маем 2020.
Цены, возможно, упадут незначительно в будущем, но ожидать обвала в 20% нет причин, по крайней мере на доступное жилье до миллиона и при теперешнем состоянии дел.
Если массивно откроют границы – цены взлетят и будет эффект пробки из бутылки.
Если начнется вторая волна Ковид, возможно это ударит по рынку, последствия чего очень сложно предсказать.
Напоминаю, недвижимость – это долгоиграющее вложение, а не на пару лет.

Насколько быстро можно сдать в рент инвестмент недвижимость (vacancy rates) – лидирует York с 0.3%.
В связи с Ковид люди, особенно с детьми, предпочитают жить в доме, с бэкярдом, и кондо на рент и покупку в Даун таун и Мид таун Торонто стали гораздо менее привлекательны.

Вывод –
Рынок недвижимости в общем от удара Ковид уже оправился и поднимается наверх.

То есть, коррекция рынка недвижимости произошла.
Как показал опыт последних 3 месяцев, даже при общей рецессии, рынок жилья именно в GTA будет вести себя вопреки общей экономической тенденции.
На данный момент, рынок недвижимости вошел в новую точку равновесия.
Предугадать, как повлияет вторая волна Ковид на рынок невозможно, это зависит от монетарной и фискальной политики правительства.

Если у Вас есть вопросы, буду рада ответить.

Автор Яна Цыпкина, риэлтор из команды  – We Sell Richmond Hill – Lina and Team / Брокерская компания Remax Realtron Realty.

Яна специализируется на недвижимости в Большом Торонто и окрестностях: продажа, покупка и аренда жилья.