Сегодня я хочу вернуться к “вечной” теме, которая не теряет своей актуальности уже много лет. Поговорим о плавающих (variable rates) и фиксированных (закрытых) (fixed rates) процентных ставках. Мое мнение сейчас немного изменилось и я объясню почему. Я всегда был сторонником фиксированного процента, так как после 2008 года он упал и находился на рекордно низком уровне. Сегодня я смотрю на общую картину и вижу интересные аспекты в плавающем проценте.
Важный вопрос – это разница между двумя видами процентов. Раньше эта разница была очень маленькой, а сейчас она стала довольно ощутимой. Как бы там ни было, после последнего повышения “prime rate ” в октябре, разница между постоянной и плавающей ставкой снизилась.
Важно заметить, когда закрытые проценты начали подниматься, банки стали давать больший дискаунт на плавающий процент. Вместо того, чтобы плавающий процент поднимался параллельно к закрытому, он оставался на прежнем уровне для “новых” клиентов. Такое поведение банков пошло вразрез с целями центрального банка по сокращению наращивания долгов у населения. Хорошо и приятно заметить то, что в ближайшие 5 лет банки не смогут забрать этот увеличенный дискаунт. Я всегда советую плавающий процент брать на 5 лет, как раз по причине дискаунтa. Банки пробуют навязать варианты плавающего процента на 2,3 или 4 года.
Немного истории. В 2008 году начался серьёзный финансовый кризис и банки убрали все дискаунты на прайм рейт (клиенты имели дискаунты в пределах 1,5-2%) и так как проценты пошли вниз, то у многих клиентов процентная ставка на ипотеку упала ниже одного процента.
Важно знать, что если проценты начнут идти вниз, банки будут убирать дискаунт, но не смогут этого сделать в течении 5 лет.
Чего нам стоит ожидать от процентов? В какую сторону они будут двигаться?
Я думаю что тенденция повышения процентной ставки будет продолжаться, но не долго. Поднятие процентной ставки зависит от ряда факторов, например, от нашей экономики, инфляции, числа безработицы. Все эти факторы поддерживают мотивацию поднимать проценты.
Как бы там ни было, будущее нашей страны выглядит не так уж хорошо. Если еще учесть такие факторы как изменения в торговой договорённости с Америкой, “carbon tax” и изменения в законах налогообложения малого бизнеса, то все это ударит по экономическому положению страны. Первый раз в истории налоги в нашей стране выше чем в Америке. Это будет мотивировать инвесторов не инвестировать в Канаду, а наоборот, переводить компании в Америку.
Похоже что рецессия не за горами и поднятие процентов ускоряет этот процесс, так как это убивает нашу экономику и рынок недвижимости.
Что касается инфляции, то она находится на повышенном уровне в основном из-за того, что у нас поднялись цены на бензин. Недвижимость также имеет сильное влияние на нашу экономику. Изменения в ипотечной сфере, которые произошли в Канаде в последнее время, сильно давят на сектор недвижимости, и этот фактор будет тянуть экономику вниз. Особенно сильно эти изменения отразились на Торонто и Ванкувере.
Также политика нашего правительства, связанная с экологией, не способствует улучшению экономической ситуации. Безусловно это важно и нужно, но на экономику влияет отрицательно. Правильно что-то делать в этом направлении, но продуманно, а не для галочки. Могу предположить, что будущее у нашей экономики, хотя бы в ближайшее время, не очень хорошее.
Вернёмся к теме разницы между плавающими и фиксированными процентами. Если бы фиксированная ставка были бы вечной, то для ее оформления была бы большая мотивация. Но фиксированный процент даётся обычно на 5 лет и всегда напрашивается вопрос, что же произойдёт после этого. Банки предлагают короткие контракты, на 2, 3, или 4 года. Это выгодно банкам, но не клиентам.
Если вы решите выбрать плавающий процент, то тут важно обращать внимание на саму сделку. В случае расторжения сделки штрафы везде должны быть одинаковыми – оплата процентов за 3 месяца.
В интернете часто встречаются интересные предложения процентов, будьте осторожны, штрафы при преждевременном расторжении будут такие же большие, как у наших 5-ти больших банков при фиксированном проценте, я писал статью на эту тему.
Какие опасности в себе таит ипотека с низкой процентной ставкой?
Хотя разницы между штрафами банков, монолайн банков, кредитными союзами с плавающим процентам практически нет, но есть один очень важный фактор, о котором нельзя забывать. Если когда-нибудь вы все-таки решите перейти на закрытый процент, то бесплатно вы сможете это сделать только в том банке, где вы имеете плавающий вариант. Если же вы потом захотите расторгнуть сделку, то вы попадаете в ловушку о которой я много писал, получите большие штрафы при преждевременном расторжении сделки. Если же это монолайн банк, то там штрафы будут очень маленькие.
Если Bank of Canada будет поднимать учетную ставку, то повышение (как и понижение) обычно происходит на 0,25%. Это негативно отразится на экономике и только вопрос времени, когда они начнут опять снижать процент, чтобы стимулировать нашу экономику. По моему мнению, по прошествии 5-ти лет выплата процентов при плавающей опции будет скорее всего меньше фиксированной.
В заключение, какой же процент лучше: плавающий или фиксированный? При выборе опций ключевым фактором будут ваши нервы. Если у вас с ними все в порядке, то плавающий процент не такая уже и плохая опция. Если же Вы аллергически относитесь к риску, то закрытый процент вам подойдёт больше.
Хоть фиксированный процент и вырос, он всё ещё находится ниже того, где он должен быть, так как нормальным для Канады является процент около 5%. Сейчас же он крутится в пределах 3,6%.
Защита ваших финансов – моя работа!
Виктор Шефер, компания “VSSolutions”
